עסקת מכר |
|
עסקת מכר במקרקעין הינה מהעסקאות השכיחות ביותר במשק, מאחר ועבור מרבית האוכלוסייה מדובר בעסקה משמעותית ביותר בחייו של אדם אם לא החשובה מבינהן, קיימת חשיבות רבה להליכים הנלווים לעסקת המכר: ביצוע בדיקות ברשויות המתאימות, חישוב מס לבדיקת כדאיות העסקה, ניסוח הסכם מכר מתאים, הגשת דיווחים מתאימים לרשויות המס וכו`. טרם ביצוע עסקת מכר חשוב כי עו"ד המתמחה בתחום יבצע את כלל הבדיקות הנדרשות טרם החתימה על הסכם ובין היתר: א. הוצאת נסח רישום מקרקעין לצורך בדיקה היכן רשום הנכס (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת). ב. בדיקת מצבו המשפטי של הנכס, האם רשומות הערות על הנכס, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וכו`. ג. במידת הצורך הזמנת תיק המקרקעין לצורך בדיקה היסטורית וקבלת מידע מלא על הנכס. ד. בדיקת זכויות בניה נוספות, חריגות בניה, צווי הריסה, חובה בהיטל השבחה וגובהו, בדיקות אלו מתבצעות במחלקות ההנדסה בעיריות השונות על ידי הוצאת תיק מידע עבור הנכס. לאחר החתימה על הסכם המכר, על עו"ד המטפל לבצע בכל הליכי רישום הנכס החל מרישום הערת אזהרה, דרך הגשת דיווחים לרשויות המס ועד לרישום מלוא הזכויות על שם הקונים. הערת אזהרה: החשיבות ברישום הערת אזהרה במהירות האפשרית, מטרתה למנוע מהמוכר לבצע עסקאות נוגדות, החוק בענין מבטיח את זכויותיו של הרוכש אשר רשם הערת אזהרה לטובתו, ההערה משמשת לצורך הזהרת הציבור וקונים אחרים פוטנציאלים כי על המקרקעין המדובר קיימת כבר התחייבות של המוכר לעשות ו/או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין, קיומה של הערת אזהרה מוקדמת מגינה על הקונה מפני עיקולים, כינוס נכסים, צווי פירוק ופשיטת רגל שהוטלו על המוכר או הנכס לאחר רישום הערת האזהרה. דיווחים לרשויות המס: בחלוף 40 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר יש להגיש הצהרה על רכישת/מכירת נכס במקרקעין למשרדי מיסוי המקרקעין האזוריים. ההצהרות משמשות את רשויות המס לחישוב מס השבח ומס הרכישה בגין העסקה, גובה החיוב במס שבח הינו אחד מהשיקולים העיקריים אותם יש לשקלל טרם התקשרות בהסכם מכר, מאחר ומכירת המס עלול להגיע לסכומים לא מבוטלים, במידה ואין המוכר זכאי לפטורים ממס שבח, לעיתים יתכן ועדיף להמתין עם המכירה אפילו מספר שנים וזאת על מנת לקבל פטור ממס שבח. העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין: השלב האחרון בעסקת מכר הינו העברת זכויות המוכר בנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. לסיכום: הצלחה בעסקת מקרקעין ראשיתה ברישום הנכס ע"ש הרוכש כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, הערה או צו, ורק לאחר מכן, יש לבחון את הרווח הכלכלי לעניין כדאיות העסקה, ובמידה ומתגלה בעיתיות ברישום הנכס, כמובן שיש להביא עניין זה בחשבון בעת קביעת מחיר העסקה. |
||